Acheter une maison représente un projet emballant, mais cette décision exige une préparation financière sérieuse. Un refus de financement ou une mise de fonds insuffisante ne signifie pas nécessairement que vous devez abandonner votre projet. Selon votre situation, certaines solutions pourraient vous permettre d’améliorer votre dossier, d’accumuler davantage d’économies ou de reporter l’achat dans de meilleures conditions. Avant de choisir une propriété ou une option de financement, prenez le temps d’évaluer vos moyens, vos responsabilités futures et vos objectifs de vie.
Êtes-vous prêt à acheter une maison?
La capacité d’obtenir un prêt hypothécaire ne constitue qu’une partie de la réflexion. Vous devez également déterminer si l’achat d’une propriété correspond réellement à votre situation actuelle.
Disposez-vous d’une mise de fonds suffisante?
La mise de fonds représente la somme versée au moment de l’achat. Son montant minimal dépend notamment du prix de la propriété.
Au Canada, la mise de fonds minimale applicable à une propriété de 500 000 $ ou moins correspond généralement à 5 % du prix d’achat. Lorsque le prix dépasse 500 000 $, elle correspond à 5 % de la première tranche de 500 000 $, puis à 10 % du montant excédentaire. Une assurance prêt hypothécaire n’est pas offerte lorsque le prix d’achat atteint 1,5 million de dollars ou plus. Gouvernement du Canada
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêteur exigera habituellement une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement et non l’acheteur.
Pouvez-vous assumer les responsabilités liées à la propriété?
Devenir propriétaire implique davantage que le remboursement mensuel d’une hypothèque. Une maison doit être entretenue et certaines dépenses peuvent survenir au fil des années.
Avant de vous engager, demandez-vous si votre budget vous permet d’assumer les obligations associées à la propriété tout en conservant une marge de manœuvre pour vos autres besoins.
La propriété répond-elle à vos objectifs?
Une maison doit convenir à votre réalité actuelle, mais également à vos projets à court, moyen et long terme. Réfléchissez notamment aux éléments suivants :
- l’environnement dans lequel vous souhaitez vivre;
- le type et les dimensions de la propriété;
- vos besoins personnels ou familiaux;
- les responsabilités d’entretien que vous êtes prêt à assumer;
- vos autres projets financiers importants;
- votre capacité à conserver une réserve après l’achat.
Une propriété qui absorbe toutes vos économies pourrait limiter la réalisation de vos autres projets. Le prix maximal autorisé par un prêteur ne correspond pas nécessairement au montant que vous devriez dépenser.
Acheter avec une mise de fonds de 20 %
Une mise de fonds équivalant à au moins 20 % du prix d’achat permet généralement d’obtenir un prêt hypothécaire conventionnel sans assurance prêt hypothécaire obligatoire.
Cette option peut être appropriée si vous disposez également d’économies pour les dépenses liées à la maison et pour vos autres projets. Il demeure prudent de ne pas investir la totalité de vos liquidités dans la mise de fonds.
Même avec une mise de fonds de 20 %, l’approbation n’est pas automatique. L’institution financière évaluera notamment votre capacité de remboursement, vos revenus, vos dettes et votre dossier de crédit. Dans certaines situations, elle pourrait aussi exiger une assurance prêt hypothécaire.
Acheter avec une mise de fonds inférieure à 20 %
Il est possible d’acheter une propriété sans disposer d’une mise de fonds de 20 %, sous réserve de respecter les critères du prêteur et de l’assureur hypothécaire.
Le produit SCHL Achat permet notamment l’acquisition d’une habitation avec une mise de fonds minimale admissible provenant de différentes sources. Société canadienne d’hypothèques et de logement
Cette avenue peut réduire la somme à accumuler avant l’achat. Elle entraîne toutefois habituellement une prime d’assurance prêt hypothécaire. Avant de prendre une décision, il faut donc considérer l’ensemble du financement plutôt que la mise de fonds seulement.
Utiliser la valeur nette d’une autre propriété
Si vous possédez déjà un bien immobilier, sa valeur nette pourrait parfois servir à financer une nouvelle acquisition. Une marge de crédit hypothécaire ou un refinancement peut notamment permettre d’accéder à une partie de cette valeur.
Cette stratégie augmente toutefois votre endettement et engage la propriété utilisée en garantie. Le montant accessible dépend de sa valeur, du solde hypothécaire et des critères du prêteur. Une marge de crédit hypothécaire permet généralement d’emprunter jusqu’à 65 % de la valeur de la propriété, sous réserve des règles applicables. Agence de la consommation en matière financière du Canada
Cette option doit être évaluée avec prudence, particulièrement si le remboursement dépend de revenus variables ou de la vente future d’un autre immeuble.
Présenter une demande avec un endosseur
Un endosseur ou un coemprunteur peut parfois soutenir une demande lorsque le dossier de l’acheteur ne répond pas seul aux critères du prêteur.
La personne concernée ne donne pas simplement son approbation morale. Elle peut devenir légalement responsable du remboursement de la dette selon l’entente signée. Cette décision doit donc être prise en toute connaissance de cause.
Les responsabilités, les modalités de remboursement et les conséquences possibles devraient être expliquées clairement avant la signature de tout engagement.
Examiner le financement privé avec prudence
Un prêteur privé peut constituer une solution temporaire dans certaines situations, notamment lorsque le dossier de crédit doit être amélioré avant de présenter une nouvelle demande auprès d’une institution financière traditionnelle.
Le financement privé peut toutefois comporter des conditions différentes de celles d’un prêt conventionnel. Au Québec, l’Autorité des marchés financiers recommande notamment de faire appel à un courtier hypothécaire qui connaît bien ce type de prêt. Autorité des marchés financiers
Avant de vous engager, vérifiez soigneusement :
- le taux d’intérêt;
- les frais exigés;
- la durée du financement;
- les conditions de remboursement;
- les conséquences d’un retard ou d’un défaut;
- la stratégie prévue pour obtenir ensuite un financement traditionnel.
Un proche peut également accepter de prêter de l’argent. Dans ce cas, une entente écrite et signée demeure essentielle afin de préciser les responsabilités de chaque personne et de prévenir les malentendus.
Considérer la location avec option d’achat
Une entente de location avec option d’achat peut permettre d’occuper une propriété pendant une période déterminée avant de décider ou de pouvoir l’acheter.
Selon le contrat, une partie des sommes versées pourrait être destinée à la future mise de fonds. Cette possibilité ne doit toutefois jamais être présumée : elle doit apparaître clairement dans l’entente.
Avant de signer, assurez-vous de comprendre :
- le prix d’achat prévu;
- la durée de l’option;
- la portion des paiements éventuellement accumulée;
- les conditions permettant d’exercer l’option;
- les conséquences si le financement demeure impossible;
- les sommes qui pourraient être perdues en cas de retrait.
Une telle entente devrait être examinée par un professionnel qualifié avant la signature.
Louer temporairement pour mieux préparer l’achat
Reporter l’achat peut représenter une décision financière responsable. La location d’une maison, d’une maison de ville ou d’un condo plus modeste peut vous donner le temps nécessaire pour :
- accumuler votre mise de fonds;
- améliorer votre dossier de crédit;
- réduire certaines dettes;
- stabiliser vos revenus;
- préciser vos besoins;
- préserver des économies pour vos autres projets.
Le prix des propriétés peut évoluer pendant cette période, mais acheter trop rapidement comporte également des risques. L’objectif consiste à trouver un équilibre entre votre désir de devenir propriétaire et votre capacité réelle à maintenir cet engagement.
Choisir la solution adaptée à votre situation
Il n’existe pas une option de financement universelle. La solution appropriée dépend de vos économies, de votre endettement, de votre crédit, de vos revenus et de vos objectifs.
Avant de prendre une décision, comparez les scénarios possibles et leurs conséquences à long terme. Une institution financière ou un courtier hypothécaire autorisé pourra évaluer les options auxquelles vous êtes réellement admissible.
Acheter une maison demande plus qu’une mise de fonds et une approbation hypothécaire. Vous devez également être prêt à entretenir la propriété, à absorber les dépenses imprévues et à poursuivre vos autres projets financiers. Une mise de fonds conventionnelle, un prêt assuré, l’aide d’un coemprunteur, le financement privé ou une période de location peuvent être envisagés selon votre situation. Prenez le temps de comparer les conditions, de lire attentivement chaque contrat et d’obtenir un accompagnement professionnel avant de vous engager.
